【咨询】关于苏河鹭鸣232个地下车位权属依据的咨询

小樱cherry

   

               

咨询事项：

吴江区松陵街道苏河鹭鸣小区232个地下非人防车位，在破产拍卖中已被非业主夏某整体拍得。现就以下问题向贵平台咨询，请转办至吴江区住建局（物业管理科）、吴江区税务局、吴江区自然资源和规划局，并要求书面答复：

吴江规划部门此前在东太湖论坛回复称“经查询地下车位未申请办理不动产证”。请问：该232个车位是否从未办理过任何形式的不动产首次登记或分户登记？其现状是否为“无产权登记状态”？

管理人（江苏漫修律师事务所）在《情况说明》中称“地下车库分摊面积为0，未占用业主公摊面积，开发商单独出资建设，原始所有权归开发商”。请问：该认定是否有竣工结算报告、房价构成说明、土地增值税清算报告等书面材料作为依据？如有，可否向业主公开或告知查阅途径？

若该232个车位在税务清算中被按“公共配套设施”扣除成本，是否意味着其建设成本已计入小区总开发成本？该信息是否可依申请公开？

鉴于该批车位无独立产权证、不能办理不动产登记，其作为“破产财产”整体拍卖给非业主的依据是否充分？业主的《民法典》第276条优先权应如何保障？

请贵平台转办相关主管部门，就上述问题给予书面说明或指引，不要仅作口头或结论性答复。谢谢。

 

   

            

吴江住建

市民您好：经核实，该小区的地下车库和人防单独计算面积，不作为共有建筑面积进行分摊，不分摊至地上住宅，业主住宅的分摊面积中没有地下车库（包括车位在内）等地下部分面积。感谢您的关注！

吴江国土

市民您好：经查询，该小区地下车库已办理首次登记，未收到地下车位首次登记的申请。不动产咨询热线：60905829。感谢您的关注！

吴江税务

市民您好：苏河鹭鸣项目是苏州万奥置业有限公司开发，土地增值税清算报告属于税务内部资料，不依申请公开，可拨打12366税务咨询。感谢您的关注！

宝塔镇妖

《民法典》、《物权法》的普及任重道远。
小区整体交付后若尚有资产权属归开发商所有，必然到登记部门申请登记、缴讫税费领取权证固定权利。如果未申请登记未缴契税未领权证，权利从何而来？

宝塔镇妖

破产管理人提供的《不动产登记簿信息查询记录》所载示的信息算登记了吗？
管理人能从开发商遗留帐目中找出该项登记缴纳契税证据吗？如果算登记，那规划局怎么回复说"未申请登记不动产"？

宝塔镇妖

宝塔镇妖 发表于 2026-8-6 16:49
破产管理人提供的《不动产登记簿信息查询记录》所载示的信息算登记了吗？
管理人能从开发商遗留帐目中找出 ...

哦，原来破产管理人7月19日提供的《情况说明》中的"不动产信息薄查询记录"仅是规划部门规划址牌号段预留，并不是不动产权利证明。
我们在7月17日的论坛讨论中就提出住宅楼交付后其基墙、柱桩、电梯井围合而成的空间是住宅楼不不分割部分，显见地库非人防车位应属住宅楼公共配套设施，应归全体业主共有。
管理人江苏漫x律所是在获知业主对标的车位有权属争议才出具的《情况说明》，根据上述时间线可推测，管理人不是春虫，而是土不，明明应该因争议去追溯盘查标的车位的真实权属性质，适时修正疑似侵权行为，反而扯出一些似是而非的无用信息障人耳目，真正掩耳盗铃了，这样的律所、这样的律师算哪门子的"勤勉尽责”？这种律所大概率会和给恒大出具财报的"普华永道"一样赔钱又丧名。

宝塔镇妖

吴江住建 发表于 2026-8-10 12:31
市民您好：经核实，该小区的地下车库和人防单独计算面积，不作为共有建筑面积进行分摊，不分摊至地上住宅， ...

那小区的门卫室、配电房、道路也没有分摊到每个业主的买受面积里，门卫室、配电房的使用权还归开发商吗？管理人可以拍卖这些未分摊权益变价处分吗？

小樱cherry

吴江住建 发表于 2026-8-10 12:31
市民您好：经核实，该小区的地下车库和人防单独计算面积，不作为共有建筑面积进行分摊，不分摊至地上住宅， ...

现依《民法典》第二百七十五条及最高人民法院《民法典物权编理解与适用》关于“建设单位与业主对规划内车位归属约定不明时，若建设成本已分摊至业主购房费用中则归全体业主共有，且由建设单位对‘成本未分摊’负举证责任；无法证明的，推归全体业主”之倾向性规则，请求书面披露或告知查阅途径：

1. 万奥置业“苏河鹭鸣”项目《竣工结算报告》中，地下车库（含232个非人防车位）建安成本是否单独列支、还是并入建筑安装工程费总计未单独核销；

2. 管理人认定“原始所有权归开发商”所依据的规划许可证条款、成本独立核算账页。

上述材料系管理人接管账册中用于审查“是否列入破产财产”的依据，依《企业破产法》第二十七条、司法解释三第十条之精神，利害关系人有权异议核查。请于15日内书面回复；若以“商业秘密”拒，请指明具体法律依据及依《政府信息公开条例》第三十七条作区分处理（隐去单价金额、保留科目归类与结论）之方案。

湖东流浪汉

地产的产权登记证都有了，还纠结啥，打官司都赢不了

雄霸

小樱cherry 发表于 2026-8-11 07:45
现依《民法典》第二百七十五条及最高人民法院《民法典物权编理解与适用》关于“建设单位与业主对规划内车 ...

你说的关于产权归属的问题，除非开发商毫无开发经验，否则法务和财务上必定会将帐做成开发商投资。你说的企业破产问题，你们是否为利害关系人，要你们提供证据证明，目前来看，你们不是利害关系人。

湖东流浪汉

宝塔镇妖 发表于 2026-8-6 16:43
《民法典》、《物权法》的普及任重道远。
小区整体交付后若尚有资产权属归开发商所有，必然到登记部门申请 ...

回复里有不动产登记信息，归地产

湖东流浪汉

小樱cherry 发表于 2026-8-11 07:45
现依《民法典》第二百七十五条及最高人民法院《民法典物权编理解与适用》关于“建设单位与业主对规划内车 ...

你的这个问题我之前研究过，你的纠结点是开发商是否出资建设了地库车位，但是实际上在江苏，不管开发商是否出资建设了地库车位，他都能够进行产权登记:《江苏省不动产登记条例》第四十一条明确规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立、分别登记。地表和地下结建的房屋等建筑物、构筑物，可以与其建设用地使用权一并办理登记。地下单建的房屋等建筑物、构筑物与地下建设用地使用权，可以由建设单位单独申请一并登记。
你的说法没错，但是江苏省不动产登记条例也说的很明确，是可以进行产权登记的。实话实说，就算你打官司，你也不占优。

湖东流浪汉

我终于翻到之前的这个评论了，政府回复的是未办理不动产证，但是初次登记证是已经有了，政府回复没有错，总之，不动产证和初次登记证是两个不同的东西

宝塔镇妖

初次登记是不动产区位标定，并非是权属登记。
开发商拍下承建地块后，对相应构筑物的门牌址号划定后向不动产部门报备。
如果登记确权，需符合登记条件并缴纳契税取得权证。

宝塔镇妖

《民法典》275条及司法解释，一个车位若要成为开发商可单独处置的“专有部分”（所有权客体），必须满足三个条件：

1，构造上的独立性。

2，利用上的独立性。

3，能够登记。

楼主所询苏河鹭鸣232个地下车位，至少不符上述第2点，需借用全体业主共有的消防、通风、排水、照明、安防设施才能实现使用功能。

因此，该批车位不能登记为开发商所专有的客体，楼盘售罄交付后应归全体业主共有。