政策咨询：关于苏自然资规发〔2026〕1号文的咨询

断脚的螃蟹

各位网友、相关主管部门：

近期汾湖高新区黎里镇星*公寓私自加装室外贯通式钢结构楼梯一事，周边住户普遍关注。属地综合执法中队公开答复称，依据《江苏省自然资源厅关于进一步规范和完善国土空间规划许可管理的通知》（苏自然资规发〔2026〕1号），“室外专用消防钢楼梯免于办理建设工程规划许可”，据此认定该工程合规、不予查处。

出于对政策严肃性和公共安全的关注，笔者查阅了这份文件的完整原文，结合现场实际改造情况，对条款的适用边界有几处疑问，特此发帖咨询，也希望能得到主管部门的官方解读，避免政策被断章取义、误用错用。

一、豁免条款的适用范畴：是否仅限“城市更新改造类”项目？

查阅1号文附件《建设项目规划许可豁免建议清单》可以明确，“不增加建筑面积、不影响城市景观的室外专用消防钢楼梯”这一条，隶属于“二、免于办理建设工程规划许可”下的“（一）城市更新改造类”类目。

而同类目下的其余条款，均有清晰的场景限定：要么是“既有住宅加装电梯、雨污分流改造”，要么是“政府主导实施的提升改造项目”“老旧小区改造”，核心前提都是政府统筹立项、纳入官方城市更新计划的合法存量建筑改造。

疑问：案涉项目是企业自发对工业用地建筑进行私自改造，既未纳入属地城市更新专项计划，也无政府统筹立项，完全是市场主体的自主行为。这种情况下，直接套用“城市更新改造类”下的豁免条款，是否符合文件的制定本意？忽略条款所属的大类前提、只截取单句内容适用，是否属于政策误读？

二、豁免的主体前提：违法建筑能否适用规划豁免政策？

通读整个豁免清单不难发现，所有豁免条款的适用对象，都是“既有小区”“既有住宅”“合法存量建筑”，也就是改造主体本身具备合法规划手续，仅针对微小改造简化审批。

而案涉星*公寓的主体建筑，地块虽为工业用地，但地上建筑自建成至今未取得建设工程规划许可，未通过竣工规划核实，本身就属于存量违法建筑。

疑问：规划豁免政策，是否适用于本身就不具备合法身份的违法建筑？如果建筑主体的规划合法性都不成立，其附属改造工程能否单独享受豁免待遇？这样适用是否相当于变相认可了违法建筑的改造权益，违背了规划管控的初衷？

三、豁免的实体条件：“不影响城市景观”的认定标准是什么？

条款明确规定，室外消防钢梯适用豁免，必须同时满足**“不增加建筑面积、不影响城市景观”**两个硬性条件，二者缺一不可。

从现场情况看，此次改造不仅加装了从底层贯通至顶层的外置钢结构楼梯，还同步凿除原有外墙窗户、新开疏散门洞，直接破坏了建筑原有的外立面围护结构，外观改动十分显著，周边一目了然。

疑问：这种大面积改动建筑外立面、新增永久性外置构筑物的改造，是否符合“不影响城市景观”的法定要求？基层执法部门在作出豁免认定时，是否对这一实体条件进行了现场核查和合规性判断？

四、豁免的责任边界：规划豁免是否等于全环节合规免责？

1号文明确的，仅仅是“免于办理建设工程规划许可”，也就是只免除规划审批这一个环节的手续，文件通篇未提及可以免除其他部门的监管义务。

一个建筑改造工程的合法性，除了规划审批，还涵盖施工图设计审查、施工许可、结构安全检测、消防设计审验等多个法定环节，分别对应住建、消防等部门的监管职责。更何况案涉建筑还擅自将工业配套辅房改为经营性公寓对外出租，使用性质发生了根本性变更。

疑问：规划层面的豁免，是否能替代施工监管、结构安全、消防审验等其他法定程序？能否以“规划豁免”为由，对无证施工、结构隐患、消防不达标等问题放任不管？其他监管部门是否仍应依法履行各自的查处职责？

写在最后

以上疑问均是对照省政府公报发布的文件原文逐一梳理得出，纯属政策层面的咨询探讨。

之所以关注这件事，一是认为省级政策的落地应当严谨准确，不能按需截取、选择性适用，损害政策的严肃性；二是该建筑目前作为经营性公寓对外出租，租住人员密集，主体无证、违建施工、消防不达标等多重隐患叠加，直接关系到公共安全。

在此恳请吴江区自然资源和规划局、区城市管理局、汾湖高新区管委会等相关部门，能够就上述政策适用问题作出公开回应，明确豁免条款的适用标准，同时依法依规核查处置案涉违法建设与安全隐患，给周边群众一个清晰的答复，共同维护辖区的规划秩序与公共安全。